[책 소개]

AI도 대신할 수 없는 토지경매의 판단

수많은 경매 책이 권리분석 방법과 낙찰 전략을 이야기한다. 하지만 정작 경매의 출발점에서 작성되는 감정평가서를 제대로 읽는 법을 알려주는 책은 드물다. 《AI도 못 읽는 토지경매 권리분석》은 18년간 법원감정인으로 활동한 감정평가사의 현장 경험을 바탕으로, 토지경매를 바라보는 새로운 시각을 제시한다. 저자는 수많은 경매 현장을 직접 조사하며 등기부에 드러나지 않는 권리관계와 토지의 가치, 분쟁의 흔적을 읽어왔다. 이 책에는 책상 위 이론이 아닌 실제 현장에서 축적된 경험과 통찰이 담겨 있다.

이 책은 감정평가서를 단순한 가격표가 아니라 투자의 핵심 정보를 담은 해석의 대상으로 바라보도록 안내한다. 요항표의 한 줄, 비고란의 짧은 문장, 감정평가사의 의견 하나가 수천만 원의 손익을 좌우하는 이유를 실제 사례와 함께 쉽게 풀어낸다. 또한 법정지상권, 공유물분할, 차지권 등 어렵게 느껴지는 권리분석 이론을 실제 경매 사건과 연결해서 설명한다. 감정가가 크게 낮아진 이유, 모두가 외면한 토지가 높은 수익으로 이어진 과정, 국내 최고가 낙찰 사례까지 생생한 사례를 통해 법리가 현실에서 어떻게 작동하는지 입체적으로 보여준다.

이 책이 강조하는 것은 '위험한 물건을 피하는 기술'이 아니다. 왜 사람들이 그 물건을 외면하는지, 그 위험이 실제 위험인지 아니면 기회인지를 스스로 판단하는 해석의 눈을 기르는 데 초점을 맞춘다. 또한 낙찰자뿐 아니라 건물 소유자와 이해관계인 등 다양한 시각을 함께 분석해 실제 협상과 투자에서 필요한 사고력을 키워준다.

《AI도 못 읽는 토지경매 권리분석》은 토지경매를 처음 시작하는 입문자는 물론, 이미 경매를 경험했지만 권리분석의 깊이를 더하고 싶은 투자자에게도 새로운 기준을 제시한다. 이 책을 덮는 순간 경매가 쉬워지는 것은 아니다. 그러나 같은 물건을 바라보는 눈은 분명 달라진다. 그리고 그 차이가 결국 더 나은 입찰과 더 나은 투자로 이어질 것이다.

[책 속으로]

그래서 이 책은 아는 사람이 모르는 사람에게 설명하는 책이 아니다. 먼저 헤맨 사람이, 다른 사람들에게는 그 길을 조금 더 선명하게 보여주기 위해 만든 책에 가깝다. 이 책을 다 읽고 나서도 경매가 쉬워지지는 않을 것이다. 다만 한 가지는 분명히 달라질 것이다. 바로 물건을 보는 눈이다. 감정평가서를 펼쳤을 때 보이는 것이 달라질 것이고, 같은 물건 앞에서도 낙찰자와 건물주의 시선을 동시에 가질 수 있게 될 것이다. 그리고 남들이 “복잡하다”라며 넘기는 물건 앞에서, 그 복잡함이 어디서 시작되었는지를 추적하는 눈이 생길 것이다.

p. 9

토지경매 물건을 검색하다 보면 ‘제시외 건물’이라는 단어를 심심찮게 접하게 된다. 이는 법률상 정립된 용어는 아니지만, 경매 실무에서 널리 통용되는 관용적 표현이다. 보통 경매 정보지에는 ‘제시외 건물’로 통칭되지만, 현장에는 건물 외에도 수목이나 기계기구 등 다양한 물건이 존재할 수 있다. 따라서 이 책에서는 이를 모두 포괄하는 상위 개념으로 ‘제시외 물건’이라 칭하고, 그 하위 개념으로 제시외 건물, 제시외 수목, 제시외 기계기구 등을 설명하고자 한다. 우리가 이 용어에 주목해야 하는 이유는 명확하다. 제시외 물건이 매각 대상에서 제외되는 경우, 후술할 법정지상권 성립 여부에 따라 낙찰 후 토지의 가치가 천지차이로 변하기 때문이다.

-p. 23

지상권은 나쁜 권리일까.

토지 소유자 입장에서 보면 그렇다. 내 땅인데도 마음대로 쓸 수 없고, 한번 설정되면 최소 30년이라는 세월을 감내해야 한다. 그래서 대부분의 토지 소유자는 등기부에 ‘지상권’이라는 세 글자가 올라오는 것을 본능적으로 피하려고 한다. 그러나 이 장에서 만날 실전사례들은 그 고정관념을 정면으로 뒤집는다.

같은 지상권을 두고도 현장의 풍경은 제각각이다. 누군가는 지상권을 피하려고 하지만, 어떤 이는 오히려 자기 땅에 그 등기를 넣어달라며 소송을 낸다. 누군가는 법정지상권이 붙은 건물을 샀으면서도, 정작 토지 소유자로부터 철거 요구를 받는다. 그런가 하면, 지상권 등기 한 줄 없이도 그 철거 요구를 끝까지 버텨낸 건물 점유자도 있다.

-p. 116

현장에서는 가족 간 명의 분산이나 섣부른 재산 관리가 결국 예상치 못한 경매 결과로 이어지는 장면을 수없이 마주했다. 건물등기만 해두면 건물의 소유권은 지켜질 것이라는 믿음, 토지와 건물의 관계를 제대로 이해하지 못한 채 명의만 나눠두면 위험도 함께 나뉠 것이라는 기대, 법률관계를 모른 채 관행과 상식만 믿고 버텨온 선택들이 결국 재산을 지켜주지 못하는 경우가 많았다.

부동산과 법률에 대한 지식이 조금만 더 있었더라면, 적어도 어디서 위험이 시작되는지는 알아차릴 수 있었을 것이다. 재산을 잃고 난 뒤에야 비로소 그 의미를 깨닫는 장면을 너무 많이 봐왔다. 그 안타까움 역시 이 책을 쓰게 만든 중요한 이유 중 하나였다.

[출판사 리뷰] 토지를 읽는 눈이 수익을 만든다

토지경매의 성패는 정보의 양이 아니라 해석하는 눈에서 갈린다. 같은 물건을 보더라도 누군가는 위험을 보고, 누군가는 기회를 발견한다. 이 책은 그 차이를 만드는 사고법을 단계적으로 익히도록 구성했다.

제1부에서는 감정평가서를 단순한 가격표가 아닌 토지의 가치와 권리를 담은 '지도'로 읽는 방법을 다룬다. 감정평가액의 의미와 제시외 물건까지 살펴보며 숫자 너머의 정보를 해석하는 시각을 기른다.

제2부에서는 지상권, 법정지상권, 차지권 등 토지경매의 핵심 권리관계를 실제 사례와 함께 분석한다. 복잡한 법리를 실전 사건에 적용하며 보이지 않는 권리가 어떻게 수익과 위험으로 이어지는지를 이해하도록 돕는다.

제3부에서는 공유지분 경매와 공유물분할, 성수동 2,200억 원 낙찰 사건 등 다양한 사례를 통해 공유관계 속에서 수익이 만들어지는 구조와 투자 전략을 살펴본다.

마지막 특별부록에서는 실제 감정평가서를 예시로 핵심 항목과 감정평가사의 의견을 해석하는 방법을 정리해, 독자가 스스로 물건을 분석할 수 있는 실전 독해력을 완성하도록 돕는다.

이 책은 단순히 권리분석을 설명하는 데 그치지 않는다. 감정평가서를 읽고, 권리의 구조를 이해하며, 실제 사례를 통해 판단하는 힘을 기르는 것. 그것이 토지경매를 다르게 보는 첫걸음이 될 것이다.

[목차]

프롤로그 이 책은 무엇이 다른가

제1부 감정평가서, 숫자 너머의 지도를 읽다

  01 경매 감정평가서는 쓰레기다?

  02 토지경매를 어렵게 만드는 제시외 물건

제2부 남의 땅 위의 건물, 권리의 진짜 주인을 묻다

  03 내 땅을 남이 쓴다고?(민법상 지상권의 기초)

  04 〈실전사례 1〉 법정지상권과 관습법상 법정지상권

  05 〈실전사례 2〉 차지권의 대항력

  06 〈실전사례 3~5〉 지상권의 이면

  07 이 물건은 왜 경매에 나왔을까?(실전사례 6)

제3부 공유의 틈에서 수익의 구조를 찾다

  08 공유지분 경매(실전사례 7)-단 1%의 지분으로 99% 이기는 기술

  09 공유물분할소송 사례(실전사례 8)-판을 뒤집는 순간

  10 공유물분할을 위한 경매(실전사례 9)-성수동 2,200억 원 낙찰 사건

  11 공유관계와 법정지상권(실전사례 10,11 방패와 창)

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